来源：微信公众号 中科财经

◎杨春霞

海南成为了首个要求卖现房的省份，内地实行了26年的商品房预售制能否被真正“革命”？

 2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称“《通知》”）。

 《通知》中明确提到，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。记者了解到，按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

 此消息一出，购房者拍手称赞，争相呼吁全国各城市跟进，并引发了新一轮对商品房预售制度的口诛笔伐。“全国都应该取消预售证”、“这才是房地产的正确方式，也不会有那么多的质量问题”、“不用担心房子与样板间不符了，也不用担心收房质量与购买时介绍的不一样了”，众网友纷纷跟帖发声。

 不过，也有网友对此事持中立态度。一位网友认为，取消预售对于购房者来说无疑是好事，但取消预售也意味着开发入场券会更难，门槛会更高，只有实力强的国企玩得起，缺少市场竞争的市场也不见得是好事。

 “预售本质是增加资金杠杆，增加市场参与度，预售不导致质量问题，缺乏监管才是问题根本”，该网友直言。

 据记者了解，内地目前的预售制来源于香港，出现于上世纪90年代，随后在《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等多个法律文件中予以明确，至今已有26年。

 后随着房地产的发展，预售制引发争议不断，尤其是房屋质量问题频发，关于取消预售制的声音也逐渐增多，各地方政府也有过此方面动作的尝试。2018年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

 此外，2018年10月19日，合肥市房地产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。2018年4月，福建住建厅要求，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至实现现房销售。

 直至2020年3月7日，海南取消预售全省推广现房销售。为什么是海南？对于记者提出的疑问，58安居客分析师张波回应称，海南自2018年以来调控就几乎没放松过，除了非直接房产调控的人才政策层面有所放松外，执行的力度始终偏严，在坚持“房住不炒”的调控目标上，海南是一个具有较强示范性作用的省份。

 此外，同策研究院总监张宏伟对《中国科技投资》记者表示，海南整个市场容量并不是太大，此次应该是在小范围内做一些取消预售的试点，可以先看看取消预售之后市场反应怎么样，在相对影响并不太大的小范围内做些试点，算是对取消预售政策的一个探索。

 不过，业内观点普遍认为此次海南取消预售对于市场的影响并不大。中原地产首席分析师张大伟认为，此次商品房住宅实现现房销售，指的是未来新出土地，对于市场开发商已经获得的土地没有影响。

 此外，同策研究院总监张宏伟对《中国科技投资》记者表示，短期内全国跟进可能性不大。“其他城市短期内很难那么快的推广，现在受疫情影响市场有调整，压力比较大，现在各个地方都在降低预售条件，健康恢复市场，很难去跟进”，张宏伟说道。

 关于这一点58安居客分析师张波也表示赞同，张波认为全国取消预售从近两年来看实现的机率较小，更大可能是以部分省份以及城市为试点，不断由点到面、逐步过渡，不便于过快全面推行。

 不得不提的是，张波认为取消预售推行现房销售的情况下，房企拿地会变得更为谨慎，现房销售对于现金流要求非常高，在目前行业整体资金压力偏大的背景下，房企在拿地的时候也会考虑得更为全面。