在坚持长期主义的“生意逻辑”下，龙湖集团继续保持多航道稳健前行

文/木辛

在房地产行业整体下行的大环境下，龙湖集团（00960.hk）仍然是那个“优等生”。

从3月25日发布的年报来看，龙湖集团无论是营收还是净利润，均保持着20%以上的增长，最关键的是融资成本和净负债率继续创新低，其中融资成本低至4.14%。

不仅如此，龙湖集团多航道版图在培育了多年后也有了新的成果，租赁住房业务冠寓已实现了盈利，商管与物业也在今年年初提出来分拆上市，而包含商业运营、租赁住房、物业管理等相关收入的经营性收入合计达188亿，同比增长近四成。

业绩稳健向前

3月25日，龙湖集团发布2021年年度业绩报告，报告显示2021年龙湖销售额为2901亿元，保持7.2%的稳步增长；实现营业额2233.8亿元，同比增长21%；剔除公平变动等影响后的股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%，两个关键指标持续多年稳定在20%以上，其中核心净利更是兑现了承诺。

在行业毛利率普遍下行的大背景下，不少房企毛利率都降到了18%以下，龙湖集团25.3%的毛利率仍保持在前列。以现阶段已披露年报的招商蛇口（001979.sz）、旭辉集团（00884.hk）和绿城中国（03900.hk）为例，三家公司2021年毛利率分别为25.47%、19.3%和18.1%。

龙湖CFO赵轶在业绩会上透露，未来龙湖整体的毛利率将会保持在25%左右，并定下了2022年3000亿的销售目标，较2021年增长率只有3.4%，依旧是追求稳健。

龙湖新任CEO陈序平在业绩会上透露，龙湖2021年获取了122个新项目，特别是9月以后获取的项目基本上是以底价为主的，这些项目在今年3月开始会陆续上市，并表示有信心完成3000亿的目标。

财务方面，龙湖一直秉着做长期生意的逻辑，坚持低杠杆稳健向前，2021年融资成本和净负债率两个指标继续创新低，其中平均借贷成本为4.14%，净负债率46.7%，是行业内为数不多的能与央企、国企处在同一行列的民营房企。

此外，2021年龙湖在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，即使考虑剔除预售监管资金以后的现金短债比也为3.88倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。

从债务结构上看，一年以内到期的短期债务占比降低到8%，债务压力可控，包括美元和港币在内的外汇债务比为28%，其中一半已做掉息对冲。

此外，赵轶透露，今年龙湖的刚性还款只有140亿元，其中99亿是境内到期的公司债，目前已还74亿元，这也意味着从现在开始往后，龙湖的刚性还款只有70亿左右，并计划今年提前归还部分债务，让整体盘面更加健康。

而对于今年年初并购贷融资政策，赵轶表示龙湖对于所有负债都是统一管理的，即使政策将并购债拿出“三道红线”，但龙湖仍会比较审慎，不会破坏整体负债水平。“当然，对于并购，龙湖也会积极去看项目级的机会，但对于平台级的会尤其审慎。”赵轶表示。

可以看到的是，在业绩会上，赵轶多次提到“审慎”这个词，这也与龙湖一贯保持的风格一脉相承。

多航道业务协同

此次业绩会上，龙湖管理层向外透露，龙湖冠寓实现首次盈利，租金收入22.3亿元，同比增长23%。

冠寓是龙湖旗下租赁住房业务，也是龙湖六大主航道业务中的重要一环，至今已布局全国30余个高量级城市，开业规模突破10万间，已开业房源规模稳居行业第二。陈序平透露，未来结合现在这一轮城市的聚焦，冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度。

六大主航道包括地产开发、商业运营、物业管理、租赁住房、房屋租售以及房屋装修。可以说，六大主航道构成“一个龙湖”生态体系的核心成员，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，实现不同业务的高效协同。

除了地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡经营性收入。年报显示，龙湖2021年包含商业运营、租赁住房、物业管理等相关收入的经营性收入合计达188亿，同比增长39%。

细分来看，商业租金收入在2021年同比增长40%至81.5亿元，物业及其他有84亿左右的收入，冠寓为22.3亿。而持续性经营收入的增长，意味着这些航道自身有着一定的现金流，在随着市场由增量转向存量的新环境下，也将为龙湖后续的发展释放出更高的成长活力。 

“随着这些航道现金流越来越高，他们自己就能够解决自身的发展和投入的问题，会慢慢地减少地产对它的纯粹投入，当然集团也会发挥航道持续协同的优势，综合地去布局。”陈序平在业绩会上表示。

需要提及的是，2022年1月7日，全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”正式发布。全新品牌“龙湖智创生活”，是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌，有机融合了龙湖集团原有物业管理、商业运营等业务的核心能力。 

根据其招股书披露，截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元，净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元，营收、净利润均呈现快速增长趋势。

其中商管方面，2021年龙湖全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%。另一项物业管理服务则总签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。

对于龙湖智创生活上市，龙湖CFO赵轶在业绩会强调“分拆上市不是为了追求市盈率，而是当能力提升、规模上去、各航道协同能力都具备时顺理成章做出的决定”。