龙湖要向“增肌控重”转变。

文/木辛

2023年3月17日，龙湖集团公布了2022年全年业绩，并召开了业绩发布会，董事长兼首席执行官陈序平、首席财务官赵轶、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠出席。

在2022年，龙湖集团继续保持五大主航道协同并进，并在此基础上提出了“1+2+2”的三大业务板块格局，更表示未来要向“增肌控重”转变，即在保持债务规模不增加的同时，也要保证利润稳中有增。会上，龙湖集团以“聚而向前 行且坚毅”为主题，再次传达了龙湖持续坚守的长期主义和追求更高质量发展的理念。

“1+2+2”三大业务板块并进

2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，在行业内难能可贵。

能在行业寒冬期取得这样的成绩，得益于龙湖一直以来坚持的的长期主义，更得益于其很早就提出的“空间即服务”战略，即地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理和智慧营造多航道协同发展。

在地产开发方面，2022年龙湖实现合同销售额2015.9亿元，其中长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

而被龙湖视为“稳压器”的商业投资、长租公寓业务也迎来丰收，分别实现租金收入94.3亿元、24.4亿元，对应同比增幅为16%、9%。

2022年龙湖商业已在全国32座城市累计获取139个项目，稳步推进高能级城市的网格化布局，截至2022年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。

而长租公寓方面，龙湖冠寓紧盯核心城市中年轻客群的品质租赁市场，已开业超过11万间房源，并不断贡献盈利。运营业务将持续提升经营收益和资产回报，并产生正向经营性现金流。冠寓已开业11.6万间，规模行业领先，开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

此外，截至去年底，龙湖智创生活物业在管面积达到3.2亿方。服务业务及其他不含税收入为116.7亿元，较上年增长38.6%。服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%，客户满意度连续14年保持90%以上。

需要提及的是，在业绩会上，龙湖提出了新的战略，从开发、运营和服务的全新维度，龙湖集团再次对业务板块进行了梳理与重构，为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵，陈序平将其称之为“1+2+2”三大业务板块格局。

在陈序平看来，“1+2+2”三大业务板块指的是在一个龙湖体系下，一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。2022年，龙湖集团运营业务、服务业务收入双双超过百亿元，三大业务板块并进的格局已初步形成。

“未来，运营和服务两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比，可以令龙湖整个利润盘面更加健康”，陈序平在业绩会上表示。

更健康的债务结构

除了更加清晰的业务矩阵，龙湖集团的债务结构也愈加健康，首席财务官赵轶更是将债务结构称之为是龙湖能穿越周期的一个利器。

财报显示，2022年，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1％，在手现金为726.2亿元。综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10％，持续保持在低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

此外，为了赢得更多战略主动权，龙湖提前偿还了全部2023年到期的境外债务；为预防汇率变动对利润和现金流影响，龙湖将98%的外币负债做了掉期处理。赵轶表示，龙湖提前规避汇兑风险，将全年汇兑损失压缩至千万级别，保证了盈利空间，也为后周期时代的利润回归，扫除潜在的波动可能。

基于稳健的经营和财务表现，龙湖集团多次获得监管机构和六大行的“小红花”，并被选定为示范房企，三大评级机构标普、穆迪、惠誉也都给予龙湖集团投资级评级，因此2022年龙湖迎来了融资窗口期，尤其是在国家“三支箭”政策出台以后有所收获。

具体表现为，2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

同年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。

在获得200亿增信一个月后，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。

赵轶表示，未来公司会继续保持债务结构的优秀，保持融资的主动性，保持融资成本的竞争力，加大国内的银行融资以及公司的经营性开发贷的比例，同时适度减少境外融资，继续保持行业最优的短债比和行业最优的现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能够去应对行业的周期。