连续五年零踩线“三道红线”，对于龙湖集团未来稳健发展有更充足的空间。

 

文/木辛

 

政策监管叠加疫情影响，在充满挑战的2020年，龙湖集团依旧稳步向前。

 

3月26日，龙湖集团披露了2020年业绩报告。报告显示，2020年龙湖集团合同销售额为2706.1亿元，同比增长11.6%；实现营收1845.5亿元，同比增长22.2%；归属于股东的净利润200亿元，剔除公平值变动等影响后归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%。

 

不仅如此，2020年龙湖集团债务结构进一步改善，多项财务指标位居行业前列。截至2020年末，龙湖集团的净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到五年来最低水平，现金短债比达4.24倍，剔除预售款后，资产负债率为67%，连续五年维持“三档红线”绿档。

 

需要提及的是，2020年龙湖集团亦成为中国全投资级房企中唯一获得两家国际机构穆迪和惠誉调升评级/展望的企业。

 

秉持“空间即服务”战略 “四大主航道”变“六大主航道”

 

一直以来，龙湖集团秉承“空间即服务”战略，坚持以地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务为主航道业务，2020年这四大航道均实现逆周期增长。

 

其中地产开发方面，2020年龙湖合同销售额为2706.1亿元，同比增长11.6%，超额完成全年2600亿销售目标；物业发展业务收入1709.8亿元，同比增长21.4%；销售建筑面积1616.2万平方米，同比增加13.5%。

 

在业绩会上，龙湖CEO邵明晓透露，2021年公司可售货值约4700亿元，计划将2021年的销售目标定为3100亿元，同比增幅约15%，规模增速进一步扩大。

 

且从土储分布来看，龙湖集团约90%的货量集中在高能级城市的价值区域，其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

 

商业运营业务则在2020年疫情大环境下表现出较强的韧性，继续保持全年10个开业商场的数量，整体出租率也达到96.9%，实现租金收入58.2亿元，较上一年增长23%，商场销售额305亿元，同比增长14%。

 

租赁住房方面，截至2020年底，龙湖冠寓累计开业房间数量达到9万间，分布城市超过30个，开业超过六个月的项目出租率为93.3%，年内实现租金收入18.1亿元，同比增长55%，4年复合增长率高达221%，已成为公司经营性收入的稳定贡献源。

 

龙湖管理层预计，2021年冠寓规模将开拓到11万间，租金收入有望达到25亿元左右，继续保持行业前三地位。

 

在业内人士看来，以“天街”为主的商业板块和以“冠寓”为主的租赁住房板块，已经成为龙湖集团抵抗周期性波动的“压舱石”。

 

备受瞩目的物业板块，即智慧服务方面，2020年龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积达到1.72亿元，非住业态占比29%；实现营收58.4亿元，同比增长36%；毛利率为24.2%，维持行业内较高水准。

 

近几年，房企分拆物业上市成为热潮，因此龙湖智慧服务是否分拆上市也令外界颇为关注。不过在今年业绩会上管理层明确表示“没有分拆计划”，并称“龙湖智慧服务更关注用户的服务体验，更关注这个业务的健康发展及成长性”。

 

除上述四大主航道之外，2021年初龙湖集团正式启动“房屋租售”和“房屋装修”两大战略新航道，并以较快的速度成为增厚龙湖利润的重要部分。不过，针对新业务板块，龙湖并未作出明确目标要求，仅透露截至目前租售业务已经拥有近240家门店。

 

融资成本降至4.39% 连续五年维持“绿档”

 

更为关键的是，龙湖集团在财务上一如既往的稳健，无论是借贷成本还是信用评级均以民企的身份做到了央企的水平，且“三道红线”零踩线为未来发展提供了更充足的空间。

 

2020年8月，为促进房地产市场畅销机制建设、稳定房价，“三道红线”正式出台，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍，并以此为依据将房企划分为“红”“橙”“黄”“绿”四档。

 

而龙湖集团自2016年以来就一直“自律”地保持低杠杆发展。历年年报显示，2016年至2020年，龙湖集团净负债率均在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率均在70%以下，连续五年保持“三道红线”绿档水平。

 

2020年尤其稳健。截至2020年末，龙湖集团的净负债率较上期进一步下降至46.5%。达到近五年来最低水平；现金及银行存款同比增长28%至778.3亿元，现金短债比达4.24倍，剔除预收款后资产负债率为67%。

 

此外，2020年，龙湖集团进一步巩固在融资端的优势。截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年，境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内记录。

 

其中，2020年1月，集团成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

 

得益于此，2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪（Moody's）宣布，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；同年12月，国际权威信用评级机构惠誉（Fitch）亦将龙湖评级展望调升至正面。至此，龙湖集团亦成为中国全投资级房企中，2020年内唯一获两家国际机构调升评级/展望的企业。

 

穆迪认为，龙湖的Baa2发行人评级反映了该公司强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。

 

“龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持严格而审慎的财务管理。”穆迪强调，这将加强其现金流的稳定性，并巩固其在Baa2评级水平上的地位。