导语： 2024年7月26日，国家发改委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求各参与方要坚持“权责利对等”原则，主动提升项目准备能力、材料编制能力、投资判断能力，积极适应常态化发行。本《通知》自2024年8月1日起实施。为此，我们依据《通知》中的主要内容，帮助项目公司，审定基础设施REITS项目发行条件。

什么是基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）？

基础设施领域不动产投资信托基金简称REITs，是指具有持续、稳定收益的存量基础设施资产或权益，在证券交易所公开发行交易，通过证券化方式将其转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型、强制分红的封闭式公募基金，其实质是成熟的基础设施项目的上市，是存量资产的盘活，这是不动产证券化的一种手段。

投资者可以通过购买REITS来获得基础设施运营期间的收益，使得中小投资者有机会参与大规模不动产投资，将不动产市场与资本市场有效结合，可以有效提升基础设施的融资效率。对于投资者来讲，基础设施REITS为投资人提供多样化的投资产品、促进居民储蓄向投资的有效转化。

REITs项目的申报有哪些具体要求？

根据本次《通知》的内容，基础设施REITS项目必须同时满足以下要求才可以申报。

第一是行业范围要求。

全国各地区符合条件的项目都可以申报，但必须要在下列行业范围内。

1、交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。

2、能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目。其中，燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件：纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于 10%；配备大规模碳捕集利用与封存（CCUS）设备。

3、市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。

4、生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。

5、仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。

6、园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。

7、新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

8、租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目（园区范围与“6.园区基础设施”的范围要求一致）。

9、水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。

10、文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA 级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

11、消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业 综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过 50%。

12、养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。

13、符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。

第二是项目本身的基本条件要求

申报项目应当权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好，资产规模应满足要求，相关参与方应信用状况良好。

1、项目权属清晰。项目应权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权（含特许经营权，下同），不存在重大经济或法律纠纷。项目公司依法完全持有拟发行基础设施 REITs 的底层资产。

2、底层资产完整。项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。

3、运营收益良好。项目运营时间原则上不低于3 年，不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素。项目收益来源合理分散，直接或穿透后应来源于多个现金流提供方。项目现金流投资回报良好，近 3 年经营性净现金流均为正。

4、资产规模符合要求。对于首次发行基础设施REITs 项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10 亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于 8 亿元）。对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超 50 亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。

5、参与方经营状况良好。发起人（原始权益人）、项目公司、运营管理机构近 3 年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。发起人（原始权益人）、运营管理机构财务状况良好、经营稳健。

6、中介机构符合执业要求。为项目提供服务的律师事务所、 会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，向国家发展改革委报送时不在严重失信主体名单内，不在被行业主管部门要求暂停执业期间，不在被有关监管机构要求暂停开展。

第三是项目合规要求

申报项目应符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等要求，从法律法规、投资管理角度具备可转让性。

1、符合宏观管理政策要求。项目不得与国家重大战略、国家宏观调控政策，国民经济和社会发展总体规划、有关专项规划和区域规划（实施方案），《产业结构调整指导目录》和相关行业政策规定相违背。外商投资项目还应符合外商投资准入负面清单等有关政策要求。

2、投资管理手续齐备。项目应依法依规取得各项固定资产投资管理手续，包括项目审批、核准或备案手续，规划、用地、环评、施工许可、竣工验收以及节能审查、取水许可等依据相关法律法规应办理的其他重要手续，符合生态保护红线管理的相关规定。外商投资项目应取得国家利用外资有关手续。

3、土地使用依法合规。

4、从法律法规、政策规定、投资管理等角度具备可转让性。

5、政府和社会资本合作（PPP）项目还应满足以下要求。

项目收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用 者支付费用）为主，项目运营稳健正常，政府和社会资本方之间未发生重大合同纠纷。2014 年 9 月前实施的特许经营项目，应符合当时国家关于特许经营管理的相关规定，取得特许经营协议签署机构、行业主管部门出具的无异议函。2014 年 9 月至 2023 年 2 月前已完成招标采购程序的政府和社会资本合作项目，应符合 PPP 项目清理核查要求，且取得PPP合同或特许经营协议签署机构、行业主管部门出具的无异议函。如属于特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等 6 部门 2015 年第25 号令）等有关规定。2023 年 2 月前未完成招标采购程序的项目，以及后续新实施的项目，应符合《国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部〈关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见〉的通知》（国办函〔2023〕115 号）、《基础设施和公用事业特许经营管理办法》等有关文件要求，属于全国政府和社会资本合作项目信息系统中的合规项目。

第四是回收资金使用要求

申报项目要形成完善的回收资金使用方案，充分发挥基础设施REITs 盘活存量资产、促进投资良性循环作用。

1、准确把握回收资金用途。发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购。

2、严格遵守相关政策要求。发起人（原始权益人）应及时高效使用回收资金，基础设施 REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3 年内应全部使用完毕。

3、严格执行回收资金使用直报制度。发起人（原始权益人）应于每季度结束后 5 个工作日内，将回收资金使用情况直接报送国家发展改革委投资司，同步抄报主申报的省级发展改革委和中国证监会派出机构、证券交易所。

编辑整理：宋金泰