来源：微信公众号 中科财经

◎杨春霞

 

债务到期压力叠加疫情期间政策利好等因素，房企融资迎来了窗口期。公司债、美元债、超短期融资券齐头并进，而土地市场上以绿城中国、华润置地等房企拿地表现最为迅猛

债务到期压力叠加疫情期间政策放松等因素，房企融资迎来了窗口期，部分房企加快融资节奏，纷纷发行公司债、中期票据、ABS和短期融资券，利率普遍降低。据贝壳研究院披露，今年前2个月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

 此外，受疫情影响，部分城市土拍延后，2月土地市场成交规模同环比均大幅下滑，但期间绿城中国（03900.hk）、华润置地（01109.hk）等房企趁机抄底，拿地金额均超290亿，而万科（000002.sz）、中国恒大（03333.hk）则表现较为保守，拿地金额均不足50亿。

积极融资

从规模上看，债券融资成为国内房企外部融资的主要方式。

据记者梳理，今年以来房企所发债券普遍金额大、期限长。比如金地集团（600283.sh）于2月11日公告称拟发行的110亿元小公募公司债反馈“已受理”，采取分期发行的方式，期限不超过20年；2月28日，万科公告称90亿公司债券及30亿住房租赁专项公司债券“已受理”。

 与此同时，房企融资成本也大幅度降低。以佳兆业（02168.hk）为例，2月14日，佳兆业公告称成功发行4亿美元优先票据，利率为6.75%，而佳兆业今年1月份发行的两笔美元债利率分别高达9.95%、10.5%。

 此外，美的置业（03990.hk)于2月24日成功发行14.4亿元公司债，票面利率4%，美的置业在公告中表示此次发债获得资本市场追捧，全场认购超108亿元，为实际发行规模的7.5倍，且4%的票面利率为美的置业发债利率历史新低。

 相关数据显示，TOP前20房企2019年境外美元债融资成本平均为7.5%，中小房企美元债融资成本平均在10%左右，有的甚至高达12%以上，而在2020年2月份，房企发债利率最低仅2.7%，平均在6%左右。

 当然，不同企业发债仍然存在差异化，央企和类似龙湖这种的大型民营企业融资成本低，而中小房企成本偏高。比如龙湖集团近期一笔债券的利率为3.37%，而华南城2月份拟发行2.25亿美元优先票据（2022年到期）利率则高达10.875%。

 需要提及的是，此次疫情期间还有珠海华发集团有限公司、远东国际融资租赁有限公司和深业集团有限公司、新华联、中南建设等部分房企发行疫情防控债融资。

 对于疫情期间房企密集发债这一现象，诸葛找房分析师姜国君对《中国科技投资》记者表示，房企主要是为了解决资金问题，包括应对疫情期间销售回款受创造成的资金压力、应对今年债务到期压力。

 根据克而瑞的研究报告，2020年将是房企发债的高峰期，95家典型房企年内到期债务达5000亿元，且即将到来的3月是今年第一个偿债高峰期，待偿总额达330亿元

 “另外，为了支持各行各业复工复产，政策环境、金融环境都显得较为宽松与温和，这对房企来说也是一次积蓄资源的机会”，姜国君进一步补充。

 58安居客分析师张波则认为，房企在2月的境内外融资都显得较为积极，是因为受疫情影响国内对于企业发债有一定放松，虽然房地产金融侧的监管从严还在强调，但实际层面房企可以获得的资金支持已经有所增强。

 进入3月份，房企融资热情不退。据《中国科技投资》记者统计，截至3月7日，3月份新增48笔房企融资计划，其中泰禾集团发行了一笔120亿的公司债，为3月份房企融资金额最大。

拿地态度迥异

不同于对融资规模的大增，受疫情影响，部分城市土拍延后，大部分房企今年前2个月投资热情减退。克而瑞在《2020年1-2月新增土地TOP100》榜单中表示，2月土地市场成交规模同比下滑34%，环比下滑52%，降至近一年来的最低水平。

不过，克而瑞指出也有国企、央企及区域性房企在逆势拿地，寻找弯道超车的机会，比如绿城中国、香港置地和华润置地分别以312.8亿、310.5亿和276.1亿位居拿地榜前三。此外，榜单显示，共有10家房企拿地金额超过百亿，其中大部分都是国企和央企。

 其中香港置地创造了内地总价新地王。2月20日，香港置地以310.5亿元拿下徐汇一宗地王项目，刷新上海最高价地块纪录，也刷新内地土地总价记录。

 绿城中国则因在土地市场表现活跃而位居拿地榜首。据记者了解，绿城中国今年前两个月分别在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块，斥资312.8亿元，新增土地货值585.6亿元。

 对于绿城中国积极的拿地动作，中国指数研究院在报告中分析称主要还是在其“双2500亿”的目标，即2020年绿城拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标，2020年绿城中国在土地市场的爆发是延续了去年的拿地节奏。

 除榜单前10的房企以外，旭辉控股（00884.hk）2020年同样在土地市场表现活跃，尤其热衷于北京市场。据记者了解，2月11日，北京迎来疫情爆发之后首场土拍推出3宗地，吸引了首开股份（600376.sh）、旭辉控股、华润置地等12家房企。2月18日北京再迎3宗地，旭辉控股再次参与竞拍，均未有所获。

 此外，有意思的一个现象是，同期内龙头房企的万科和恒大动作一致，并没有积极拿地，今年前2个月，这两家房企拿地金额仅为43.4亿元和27.3亿元，TOP10房企新城控股拿地金额也仅为22.7亿元。而根据克而瑞数据，这三家公司位居2019年前两个月拿地榜前5。

 对于此现象，知名地产分析师严跃进认为拿地的企业说明资金肯定是比较宽裕的。“企业对市场判断和理解是不一样的，有的企业会认为这个短暂的波动的不影响今年整个这个周期，所以拿地还是会比较猛”，严跃进进一步补充。

 此外，一位TOP30房企董秘对《中国科技投资》记者表示，今年整个行业土地市场竞争应该会比去年弱，但不同开发商的态度肯定不同，短期疫情中，政府有些鼓励措施，也引发了一些企业的投资热情。

 张波认为，各地对房企在金融侧、拿地层面的支持性政策也不断增强，在一定程度上推高了房企拿地的动力，但部分房企拿地速度放慢一方面是对于市场的不确定性依然持有一定的观望态度，另一方面则是部分房企的待售和待开发体量暂时已经达到一定高位。