来源：微信公众号 中科财经

◎杨春霞

万科A披露了最新年报，其2019年核心净利润指标增速放缓，或受此影响，万科A股价应声而跌，跌幅超6%，截止收盘股价为26.30元/股

疫情仍未结束，但房企的业绩会已陆续通过线上的形式与投资者和媒体见面，万科A（000002.SZ）的业绩会比往年还提早了一个礼拜。

3月17日晚，万科A披露了2019年业绩报告并举行了线上业绩发布会，整体来看其业绩尚可，但出现了销售额增速放缓，归母净利润增速下降5个百分点，毛利率下降的情况。

 3月18日，资本市场用股价下跌回应了此次业绩报告，在大盘翻红1.26%且过半房企股价上涨的情况下，万科A的股价开盘大跌超3%，截止收盘跌幅为6.44%。

业绩不及预期

与往年业绩会阵容相比，除了董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭外，此次还新增了执行副总裁兼财务负责人韩慧华。

 年报显示，2019年万科实现营收3678.94亿元，同比增加23.59%，归属于上市公司股东的净利润为388.7亿元，同比增长15.1%。

 营收增速与往年基本持平，不过归母净利润的增速却有明显下滑，尤其是与2019年前三个季度相比。根据财报，2019年前三个季度，万科A的归母净利润增速分别为25.23%、29.79%和30.4%。

 而以近三年为对比，2016年至2018年，万科A的归母净利润增速分别为16.02%、33.44%和22.98%，也就是说万科A的归母净利润回到了2016年的水平。

 此外，期内万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5%，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1.0%，实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。

 而从销售额来看，2019年万科A的规模增长也出现乏力。2019年万科实现销售额6308.4亿元，同比增长3.9%，其中上海区域、北方区域、南方区域和中西部区域贡献金额分别占比32.42%、22.54%、20.20%和23.88%。

 需要提及的是，据克而瑞数据，2019年全国商品房销售金额为15.97万亿元，同比增长6.5%，也就是说万科同年没有跑赢全市场，为其历史上头一次。此外，纵向来看，2016年至2018年三年时间，万科A的销售额增速分别为39.5%、45.3%和14.5%。

 在业内看来，走低的销售增速令其行业第三的规模位次面临融创的强力挑战。从目前房企格局来看，TOP4房企分别为碧桂园、恒大、万科和融创，融创以规模不到750亿的差距紧随万科之后。而2019年融创销售增速依然为21%，万科增速仅有3.9%。

 针对媒体提及的业绩不及预期、销售额增速放缓及毛利率下降等方面，万科集团总裁祝九胜在业绩会上表示，万科自2012年提出“城市配套服务商”后就不再以单一地业务、单一规模比拼作为追求，而是更强调和重视质量。

 “当然，还有毛利率的下降，整个行业毛利的下降可能是长期的趋势，但是毛利率下降并不等于ROE的下降，特别是站在投资人的角度更关注对股东的回报，更关注一家公司现金分红的能力”，祝九胜表示。

 好的一面是，万科的财务状况继续保持稳健。截至2019年末，万科A拥有货币资金1661.9亿元，远高于于一年内到期的流动负债总和 938.9 亿元，净负债率为33.9%，远低于行业平均水平。此外，2019年万科实现经营性现金净流入 456.9 亿元，连续11年为正。

股价大跌超6%

 尽管万科管理层对此次业绩指标说明了原因，但是资本市场似乎并不买账。3月18日早盘，投资者们用行动表达了对于万科业绩的不满，在大盘高开红盘和房地产开发指数上涨的情况下，万科A仍大幅度低开，并快速跌超3%以上，截止发稿跌幅扩大至6.44%。

 据《中国科技投资》记者统计，包括阳光城、金科股份、新城控股、绿景控股等企业在内，当天上午共有超100家房企股价上涨，其中绿景控股和京汉股份涨停，荣丰控股、深物业等涨幅均超4%。

 此外，从主力资金的流向来看，截至发稿，同花顺显示的数据，万科A今天主力资金流出11.37亿元。不过需要提及的是，下午房地产开发指数及大盘指数也由红转绿，分别下跌2.41%和1.83%。

 针对股价下跌，58安居客房产研究院分院院长张波对《中国科技投资》记者表示，从万科A年报的影响来看，一方面是整体利润的增长稍低于预期，加之毛利率下降，对于公司的未来利润增长率会产生一定影响；另一方面2019年拿地面积同比也有减少，未来规模化的增速或有所放缓。

 不过对于万科后续的股价张波仍比较看好。“总体来看，万科的2019年业绩水平表现良好，后续股价也会逐步体现出其应有的价值”，张波表示。

此外，知名地产分析师严跃进也提到，万科A股价短期下跌是对其年报的一个回应，此外跟昨天发布会上管理层略显悲观或者说对今年市场很谨慎的态度也有关系。

 最为直接的是，万科董事会主席郁亮称2018年秋季例会主题词为“活下去”，当时只是出于居安思危的考虑，没想到今天成了一个特别真实的存在。

 此外，万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上表示，2020年受疫情影响严重，2-3月份，万科的认购额同比降低了510亿元，尤其是湖北省武汉、宜昌、鄂州三个城市，年后至今基本没有销售额。

 祝九胜提到疫情使得万科对1万客户有交付延缓的可能性，全年影响可能涉及3.9万户。复工方面，今年万科开工比以往已至少延迟了1个月，其坦言销售承压导致回款减少，疫情相应增加了防疫成本，这些影响最终都体现在现金流上，也将给公司未来1至2年带来远期结算压力。

 “我们尽可能地会在后面补上，尽可能地减少疫情对销售的影响，（今年）销售额增速下降是小概率事件”，祝九胜说道。