导语：房地产作为我国经济的支柱产业，密切影响着劳动就业、个人财富、经济发展、地方财政收入等各个领域，在我国经济中扮演者重要的角色。2023年连续出台的认房不认贷、降低首付比例和利率、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施，已经对稳定房地产市场起到了积极的效果。那么明年的房价是涨还是跌？房地产市场会怎么发展？结合这些大家关心的实际问题，仅从政策角度分上、下两篇做一简单分析，仅作参考。

房住不炒定位不变

自2016年中央经济工作会议明确指出坚持“房住不炒”的定位后，出台了一系列政策，有效抑制了房地产泡沫，又防止了房价的大起大落。2023年中央经济工作会议精神总体要求是稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议强调，2024年是实施“十四五”规划的关键一年，重点抓好4大板块18个方面工作，在住房和房地产板块，继续要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。

由此可见，在国家政策层面，明确继续坚持“房住不炒”的定位，坚决遏制炒房之风，驱离大量的社会炒房资金离场，让房价平稳回归到合理的价格区间，营造健康的房地产市场氛围。“房住不炒”是政府彻底改变过往房地产模式的决心，也是政府对经济转型的信心，对当下稳就业、稳民生、稳经济起到了重要作用，房地产市场依靠炒房子赚快钱、暴利的时代一去不复返了。

房地产板块风险亟需化解

中央经济会议中指出，房地产领域仍以防范化解风险为重要主题，明确要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。全国住房城乡建设工作会议也要求稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

近几年随着全球经济周期下行、国内外市场环境的变化和政策调整等因素叠加，我国房地产业特别是民营房地产企业暴雷频现，危机加深，有人形容整个房地产业处于一片哀鸿遍野之中。比如恒大集团“清算呈请”、世茂集团“巨额债务暴雷”、碧桂园评级被降低等，这些作为重量级的头部房企，房地产债券不断违约，给广大购房者带来了巨大损失，同时也会带来系统性金融风险。房企暴雷所形成的债务链条，最终都会传导到广大购房者和银行金融机构，如果房企不能交房，购房者就会停止还贷，银行就会形成大量坏账，从而会引起整个银行系统的经营风险。

我国现房存有量巨大，房价稳中有降

市场的风险归根到底是解决供给和需求的平衡问题，那么我国到底有多少房子？能满足多少购房者的需求呢？2023年2月15日在国新办举行的新闻发布会上，住建部宣布，历时3年时间，动用260多万人，终于摸清全国城乡总共有6亿栋房屋，这6亿栋房屋既包括了商品房，也有大量的小产权房、工业用房、写字楼、保障房在内。注意是6亿栋，不是6亿套房子，6亿栋是什么概念，我国14.12亿人口当中，有4.94亿个家庭，而6亿栋房屋，理论上从宏观层面说至少每个家庭能分到1栋多的房子。

从数据上看，我国房地产市场总供给已经严重过剩了。即使每年不再有新建房入市，仅靠现有的存量房，也完全能满足我们的需求。如果这些存量房长期卖不出去，也就无法变现，银行放给开发商的贷款就无法正常收回，为了避免发生银行系统性的金融风险，只有降价销售才可能变现。按照价值规律来看，房产的供需关系严重失衡，总供给远远大于需求，未来房价下跌必将会成为现实，尤其是人口流失严重的三线以下城市。国有千余城，城城皆不同。具体到某个城市或地段，由于区域内的住房供给量、人口数量、购买能力、产业布局及未来发展趋势等相关因素又不尽相同，对房价走势的判断，也需要“因城施策、一城一策、精准施策”的方式具体分析对待，特别是一线热门城市的核心板块，甚至会出现房价小幅上涨的可能。

但是市场的现实情况又会让大家感觉很迷惑，为什么近年来房价还是居高不下呢？

其中一个主要原因是房地产资源没有得到充分的有效分配，就是少数人囤积了大量房产。大家熟知某些行业“老板”集聚大量资本，组成了炒房团，在全国各地投机炒房囤积，出现很多日光盘，等推高房价后再高价出手。而真正刚需的购房者大多是普通的工薪阶层，依靠个人积蓄根本就买不起房子，被迫掏空家族几代人的钱包，同时还要背上几十年房贷，严重破坏了人民生活的幸福感。

另外，开发商在高额利润的诱惑下，过度开发甚至恶性炒作，造成了市场的结构性失调，高价拿地，盲目扩张投资，“地王”频现，土地成本价格攀升的同时也推高了房价。在国家“房住不炒”政策调整下，房地产由高速增长的赛道一下子降速减量，房企高周转的惯性思维根本来不及刹车，不能及时调整好自己的经营规模和速度，在货币紧缩政策背景下和三年疫情对经济冲击的叠加下，购房者更加谨慎持币观望，不敢轻易买房，开发商又因为各种原因不能降价，这进一步加剧了房子的空置率，开发商也很难回收资金，导致恶性循环，房企很容易陷入资金链断裂的困局。

房地产行业汇集了中国老百姓几代人一辈子的血汗钱，“房住不炒”锁住了大量国内外投机资本，稳住了房地产大盘，房价一旦大幅度波动，投机资本就会出逃，从而洗劫广大老百姓的财富，因此，国家只有在平稳可控的基础下，循序渐进让房价回归到合理空间，稳妥化解房地产风险，才能保障人民的财产安全。

积极稳妥化解风险

2023年中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。中央反复强调要把民营经济看作自己人，要一视同仁对待，但前提也需要房地产企业能够诚信、规范的披露财务信息，让金融机构清楚了解房企运营和风险状况，才能基于自身的风控系统来落实一视同仁。12月18日，中央财办会议提到，根据中国人民银行最新数据，仅11月份以来，工、农、中、建、交等五大银行向非国有房企投放开发贷款300多亿元。目前已经有10多家金融机构、商业银行及资产公司等与经营稳健的大型民营房企积极座谈，给予开发贷、经营贷及债券承销等方面支持。

在市场的需求端，各地政府积极出台了多项刺激政策鼓励买房。北上广深一直是中国房地产的风向标，具有代表性和示范性。12月14日，北京五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，将首套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为30%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。住房贷款最长年限也由25年调整至30年，新发放的住房贷款利率最低可至4.2%。

上海出台的楼市政策也调整了首套房、二套房的首付比例和贷款利率。首套房的首付比例最低可以到30%，贷款利率最大可以到市场报价利率（LPR）减10个基点，即4.1%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区二套房首付比例最低可到40%，贷款利率最低4.4%，其他区域二套房首付比例最低50%，贷款利率最低4.5%。

12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中提出“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求。12月22日，北京住建局就《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》公开征集意见。意见提出，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。这一重大举措，能够保证房企有足够建设房子的工程款放在那里，杜绝房企挪用，从而消除烂尾楼现象。

北京、上海这些新政的推出，大大降低了购房者的首付压力、购房综合成本和还贷压力，有效的激活房地产市场的消费潜力，同时，也有助于防范房企的项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，也让老百姓买上放心房。在北京和上海的带动下，相信会有更多城市跟进效仿，一城一策，不断优化，有效稳妥的化解房地产风险。

编辑整理：宋金泰